Venda una casa dañada por incendio en Texas tal como está

Un fuego en la cocina, un rayo o el humo de la casa de al lado plantean la misma duda práctica: ¿se puede vender una casa quemada tal como está, y qué hay que decirle al comprador? Lo que cuenta es el aviso del vendedor, su póliza de seguro y los plazos que Texas le pone a la aseguradora, los poderes de la ciudad sobre un edificio abierto o inseguro, los impuestos a la propiedad y, si el comprador pide prestado, el contrato de reventa.

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Sus opciones después de un incendio

La mayoría de los dueños termina eligiendo entre cuatro caminos:

• Reparar y luego poner la casa en venta. El reclamo paga parte o toda la obra, y usted vende una casa terminada con un agente.
• Reparar lo suficiente para un préstamo. Usted arregla lo que el prestamista de un comprador va a señalar, como el techo, la electricidad y la plomería, y vende a un comprador que pide prestado.
• Vender tal como está. El comprador recibe la casa en su condición actual y se encarga de las reparaciones.
• Demoler y vender el terreno. Si la estructura es una pérdida total, algunos dueños la demuelen y venden el terreno. La página sobre vender un terreno en Texas trata ese tipo de venta.

El camino que conviene depende de lo que pagará el reclamo, de cuánto tardaría la obra y de lo que usted debe sobre la casa. La guía para vender una casa tal como está en Texas explica cómo comparar una oferta con poner la casa en venta.

El aviso del vendedor pregunta si sabe de incendios anteriores

La Sección 5.008 del Código de Propiedad obliga a quien vende una propiedad residencial de no más de una vivienda a entregar al comprador un aviso por escrito. El punto 4 del formulario de la ley enumera condiciones y pregunta si usted sabe de cada una. Incendios anteriores (Previous Fires) está en esa lista. Usted escribe Y si lo sabe y N si no lo sabe; ese punto no tiene la opción de desconocido. La Sección 5.008(d) dice que el aviso se llena según su creencia y su conocimiento el día en que lo firma. Un precio tal como está no borra ese aviso.

Otras preguntas del aviso del vendedor de TREC, formulario 55-1, pueden aplicar después de un incendio. El punto 9 pregunta si usted sabe de reparaciones hechas sin los permisos necesarios o sin cumplir los códigos de construcción, de avisos de violación de ordenanzas del gobierno y de alguna condición en la propiedad que afecte de forma importante la salud o la seguridad física de una persona.

La Sección 5.008(e) enumera traspasos a los que el aviso no aplica. Tres pueden darse después de un incendio: una venta hecha por un fiduciario que administra una sucesión, una tutela o un fideicomiso; un traspaso al cónyuge o a un pariente en línea directa, como un hijo o uno de los padres; y una propiedad donde el valor de la vivienda no pasa del cinco por ciento del valor de la propiedad. Si una casa quemada por dentro cabe en ese último caso es una pregunta para la compañía de títulos o para un abogado de bienes raíces.

Si el comprador recibe el aviso después de firmar, la Sección 5.008(f) le deja cancelar por cualquier motivo dentro de los siete días siguientes a recibirlo. Tenga el formulario listo antes de aceptar una oferta. Esa misma guía para vender tal como está recorre la cláusula as-is del contrato de reventa.

Detectores de humo en el mismo aviso

El punto 2 del aviso pregunta si hay detectores de humo en funcionamiento conforme al Capítulo 766 del Código de Salud y Seguridad, y esa pregunta sí admite la respuesta desconocido cuando usted no conoce el código de construcción local. El Capítulo 766 exige que las viviendas de una o dos familias tengan detectores de humo en funcionamiento que cumplan el código de construcción del lugar. La Sección 766.002(b) agrega que, si la casa no cumple esa regla, toda mejora que requiera un permiso de construcción debe incluir detectores instalados según ese código. Una reparación del incendio con permiso en una casa así entra en esa regla. Un detector que falta o que no funciona se corrige o se declara.

Plazos que la ley de Texas le da a su aseguradora

La guía de seguro de casa del Departamento de Seguros de Texas (TDI) explica los plazos que la ley de Texas le da a su compañía después de que usted presenta un reclamo. La compañía debe:

• confirmarle que recibió el reclamo dentro de 15 días;
• aceptar o rechazar el reclamo dentro de 15 días hábiles después de tener toda la información que necesita de usted, y darle por escrito la razón de un rechazo;
• enviarle el cheque dentro de cinco días hábiles después de aceptar pagar.

Si la compañía necesita más tiempo y le explica por qué, puede tomar hasta 45 días para decidir. Una compañía que sospecha un incendio provocado tiene 30 días para aceptar o rechazar. La compañía puede pedirle una prueba de pérdida firmada y notariada. TDI también recomienda avisar del reclamo lo antes posible, porque algunas pólizas fijan un plazo de un año; hacer solo reparaciones temporales, como tapar ventanas o cubrir el techo con una lona; tomar fotos del daño antes de reparar; y guardar los recibos. Si tiene que mudarse, pregunte si su póliza paga gastos adicionales de vivienda.

Quién recibe el dinero del reclamo si vende

TDI explica que, si todavía debe la hipoteca, la aseguradora expide el cheque de reparación a nombre de usted y de la compañía hipotecaria. Usted lo endosa y lo envía a la compañía hipotecaria, que en la mayoría de los casos le entrega el dinero a medida que avanza la obra. Antes puede pedirle una lista del trabajo, presupuestos, quién hará la obra y los plazos. Una vez que tiene esa información, debe entregarle todo o parte del dinero en un plazo de 10 días, y TDI indica presentar las quejas por retrasos ante el Procurador General de Texas.

En una póliza de costo de reemplazo, la mayoría de las aseguradoras paga con dos cheques. El primero es el costo estimado de la reparación, menos la depreciación y su deducible. La cantidad retenida por depreciación se paga cuando la compañía recibe la factura del trabajo terminado, y por lo general usted debe terminar las reparaciones dentro de cierto plazo. Si piensa vender sin reconstruir, pregunte por escrito al ajustador qué pasa con esa cantidad retenida. Pregunte también por escrito al administrador del préstamo quién tiene derecho al dinero del reclamo que aún no se ha pagado, y ponga la respuesta en el contrato de venta.

Si el incendio ocurre después de firmar un contrato, el párrafo 14 del contrato de reventa TREC dice que el vendedor debe restaurar la propiedad antes de la fecha de cierre. Si no puede, por causas fuera de su control, el comprador puede terminar el contrato y recuperar el depósito de garantía (earnest money), ampliar hasta 15 días el plazo para cumplir, con la fecha de cierre movida lo necesario, o aceptar la casa dañada con una cesión del pago del seguro, si la aseguradora del vendedor lo permite, más un crédito por el deducible.

Ajustadores públicos, contratistas y su deducible

Un ajustador público trabaja para usted, no para la aseguradora, y debe tener licencia de TDI. La Línea de Ayuda de TDI, 800-252-3439, le confirma si la tiene. Según el capítulo 4102 del Código de Seguros, la comisión total del ajustador no puede pasar del 10 por ciento del acuerdo, y el contrato debe permitirle cancelar con un aviso escrito dentro de las 72 horas siguientes a la firma. Un ajustador público solo puede ofrecerle sus servicios entre las 9 a.m. y las 9 p.m. de lunes a sábado, y entre el mediodía y las 9 p.m. los domingos. Un contratista no puede actuar como ajustador público en una propiedad donde trabaja o puede trabajar.

Texas también le exige pagar su propio deducible (Sección 707.002 del Código de Seguros). Según la Sección 27.02 del Código de Negocios y Comercio, quien vende bienes o servicios pagados con su reclamo comete un delito si, sin el consentimiento de la aseguradora, paga, perdona o le devuelve el deducible, o si lo anuncia o lo promete. En un reclamo de costo de reemplazo, la Sección 707.004 permite a la aseguradora retener el cheque de depreciación hasta que usted muestre una prueba razonable de que pagó el deducible.

Una casa quemada y vacía: el seguro y la ciudad

TDI advierte que la mayoría de las aseguradoras interrumpe la cobertura cuando la casa lleva 60 días o más desocupada, aunque por lo general mantiene la cobertura de responsabilidad civil, y que la mayoría de las pólizas no cubre pérdidas que ocurren después de que la casa pasa desocupada el número de días que fija la póliza. Si ya nadie vive ahí, hable pronto con la compañía sobre la cobertura.

Las ciudades tienen sus propios poderes según el capítulo 214 del Código de Gobierno Local:

• La ciudad puede asegurar un edificio desocupado que no cumple sus normas mínimas. Debe avisarle al dueño antes del día 11 después de asegurarlo, y el dueño puede pedir una audiencia dentro de 30 días (Sección 214.0011).
• Si el edificio está deteriorado o es inseguro, la ciudad puede celebrar una audiencia y ordenar al dueño, al acreedor o al prestamista hipotecario que lo asegure, o que lo repare, lo retire o lo demuela, por lo general dentro de 30 días (Sección 214.001(h)).
• Si la ciudad registra el aviso de la audiencia en los registros de propiedad del condado, ese aviso obliga a quien compre la propiedad o reciba un gravamen sobre ella después (Sección 214.001(e)).
• Si el dueño no actúa, la ciudad puede desalojar, asegurar, retirar o demoler el edificio por su cuenta y tiene un gravamen por sus costos, salvo que la propiedad sea un homestead protegido por la Constitución de Texas (Sección 214.001(m) y (n)). Si los acreedores hipotecarios recibieron aviso, ese gravamen solo queda detrás de los gravámenes de impuestos (Sección 214.001(o)).
• El dueño puede apelar una orden ante el tribunal de distrito dentro de los 30 días naturales siguientes a la entrega de la decisión (Sección 214.0012).

Cuéntele al comprador y a la compañía de títulos cualquier aviso de la ciudad que haya recibido. El aviso del vendedor también pregunta por avisos de violación de ordenanzas.

Cómo pedir el reporte de bomberos en Fort Worth y Dallas

El reporte del incendio sirve para el reclamo, para el aviso del vendedor y para las preguntas de un comprador. Pídalo al departamento que respondió.

• Fort Worth. El Departamento de Bomberos de Fort Worth dice que hace un reporte de cada incidente al que responde. Pida una copia con una solicitud de información pública en línea o por correo electrónico a la dirección de esa página.
• Jefe de Bomberos del condado de Tarrant. Si la oficina del jefe de bomberos del condado investigó, envíe una solicitud firmada y con fecha que incluya por lo menos la fecha de la pérdida y la dirección. Su página dice que la copia del reporte de investigación es gratis.
• Dallas. Dallas Fire-Rescue dice que los reportes de incendio se piden a su división de investigación de incendios, en 1551 Baylor Street, Suite 500.

En otras partes de Texas, pregunte al departamento de bomberos de la ciudad o del condado que atendió la llamada.

Impuestos a la propiedad después de un incendio

Texas valúa la propiedad gravable a su valor de mercado al 1 de enero (Sección 23.01 del Código de Impuestos). Si protesta un valor, el plazo general es el 15 de mayo o 30 días después de la entrega del aviso de valuación, lo que ocurra más tarde (Sección 41.44). La exención temporal por desastre de la Sección 11.35 solo cubre propiedades en un área que el gobernador declara zona de desastre.

Si el incendio dejó inhabitable o inutilizable su vivienda principal, la Sección 11.135 del Código de Impuestos permite que la exención de homestead siga mientras construye una casa de reemplazo, siempre que no reclame otro homestead, piense volver a vivir ahí y empiece la construcción o la preparación del terreno dentro de un año después de mudarse. Dura hasta dos años. Solo si la casa está en un área que el gobernador declaró zona de desastre y ese desastre la dejó inhabitable, el límite es de cinco años, con cinco años en vez de uno para empezar a construir (Sección 11.135(a) y (a-1)). Si conserva la exención con esa regla y vende antes de terminar la casa nueva, se cobra un impuesto adicional igual al impuesto que se ahorró en esos años, más 7 por ciento de interés anual, y un gravamen de impuestos queda sobre la propiedad desde la fecha de la venta. Avise a la compañía de títulos si ha conservado la exención desde el incendio.

Por qué un comprador con préstamo muchas veces no puede cerrar

Las normas mínimas de la FHA, en el Manual 4000.1 de HUD, sección II.D.3, piden al tasador que reporte un techo con menos de dos años de vida útil, que haga funcionar la plomería, la calefacción y la electricidad, y que señale problemas estructurales visibles. Si los servicios están cortados y no se pueden conectar, el avalúo queda sujeto a otra revisión cuando se restablezcan. El daño por fuego suele fallar más de una de esas pruebas. Entonces el banco del comprador pide reparaciones antes de depositar los fondos. El párrafo 7E del contrato TREC 20-19 dice que, salvo acuerdo por escrito, ninguna de las partes tiene que pagar las reparaciones que exige el prestamista. Sin ese acuerdo el contrato se acaba y se devuelve el depósito de garantía del comprador. El comprador también puede terminar si esas reparaciones pasan del 5 por ciento del precio.

Por eso se cae un listado después de la inspección, no porque nadie quiera la casa. Una venta en efectivo no depende de un préstamo bancario, así que el párrafo 7E no entra en juego.

Qué reunir antes de pedir una cifra

• El reporte de bomberos, o su solicitud, y cualquier reporte de ingeniero o contratista sobre lo que sigue en pie.
• El número del reclamo, lo que ya se pagó y lo que la aseguradora dice que sigue abierto.
• Cualquier aviso o número de caso de código de la ciudad, y cualquier orden de tapiar o demoler.
• Fotos del techo, del panel eléctrico y de cualquier cuarto por el que no se pueda caminar con seguridad.
• El saldo de la hipoteca y cualquier gravamen de la ciudad por tapiar o demoler.

No tiene que reconstruir para vender. Sí tiene que decir la verdad sobre lo que sabe.

Vender la casa dañada a Cash Home Advisors

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Las notas para todo el estado están en la página sobre vender su casa en efectivo en Texas.