En Texas decide el contrato. Con la forma TREC 20-19, el vendedor suele pagar la liberación de sus préstamos, la escritura, los certificados de impuestos, la mitad del escrow y las comisiones que aceptó. El comprador cubre los costos de su préstamo y la otra mitad. La póliza del dueño se decide con una casilla.
En Texas no hay una ley que diga "el vendedor paga esto y el comprador aquello". Lo decide el contrato que usted firma. Muchas ventas usan el contrato de reventa de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC), que trae un reparto de gastos por defecto. Lo que la forma no fija se negocia.
Esta guía explica ese reparto, los pocos cobros que Texas regula y qué hace la compañía de título. Es información general, no asesoría legal: si su contrato tiene anexos (addenda) o cláusulas especiales, un abogado de bienes raíces puede decirle cómo cambian las cuentas. Para los condados de Dallas y Tarrant hay una versión en inglés para DFW.
El contrato decide: lo que fija la forma TREC 20-19
La forma actual de reventa es la TREC No. 20-19, que reemplaza a la 20-18 y está en inglés. El párrafo 12, "Settlement and Other Expenses", lista lo que paga cada parte en el cierre (closing) o antes. Si marca otra casilla o llena un espacio en blanco, el reparto cambia.
Dónde buscar en la TREC 20-19: párrafo 6A (póliza de título del dueño), 6C (survey), 12A(1) (gastos del vendedor), 12A(2) (gastos del comprador), 12B (comisiones) y 13 (prorrateos).
¿Qué gastos de cierre (closing costs) paga el vendedor en Texas?
Según el párrafo 12A(1) de la TREC 20-19, los gastos de cierre para el vendedor incluyen:
- Liberar los gravámenes existentes, como su hipoteca, con cualquier penalidad por pago anticipado y el costo de registrar cada liberación.
- La liberación de su responsabilidad en el préstamo, si el comprador asume un préstamo existente.
- Los estados de cuenta o certificados de impuestos.
- La preparación de la escritura (deed).
- La mitad del escrow fee, el cargo de la compañía de título (title company) por manejar el cierre.
- La cantidad que aceptó aportar a los gastos del comprador, escrita en el párrafo 12A(1)(b).
Además, el vendedor paga la póliza de título del dueño si se marcó su casilla en el párrafo 6A, y un survey nuevo si la opción del párrafo 6C lo pone a su cargo.
Lo que normalmente paga el comprador
El párrafo 12A(2) le asigna al comprador casi todo lo de su préstamo: el avalúo (appraisal), los cargos de solicitud y originación, los reportes de crédito, la póliza de título del prestamista, los depósitos para seguro y taxes, el seguro hipotecario y la otra mitad del escrow fee. También le asigna cargos de registro (recording fees).
¿Qué hace la compañía de título (title company) cuando usted vende?
Revisa el título, guarda el dinero y hace el cierre:
- Guarda el depósito. Si el contrato la nombra agente de plica (escrow agent), ahí entrega el comprador el depósito (earnest money) a más tardar 3 días después de la fecha de vigencia (párrafo 5A).
- Revisa los registros públicos: escrituras, hipotecas, sentencias, impuestos y gravámenes, según las preguntas frecuentes de TDI.
- Emite el compromiso de título (title commitment). Según el párrafo 6B, el vendedor debe entregarlo al comprador a más tardar 20 días después de que la compañía reciba el contrato. Ahí aparecen los problemas que el vendedor debe resolver para que se emita la póliza.
- Cierra y reparte el dinero. Recibe los fondos del comprador, paga los gastos de cierre, le entrega a usted lo que le toca y registra los documentos en el condado (CFPB, en inglés).
¿Qué es un lien en una casa y cómo se paga al cerrar?
Un lien (gravamen) es un derecho de cobro que queda sobre la casa hasta que se paga la deuda. Un lien no impide vender si el dinero de la venta alcanza para pagarlo al cerrar.
- La hipoteca (mortgage o deed of trust): con ese documento la casa queda como garantía del préstamo.
- Los taxes de la propiedad: cada 1 de enero nace un lien a favor de cada entidad que cobra impuestos sobre la casa (Código de Impuestos, sec. 32.01).
- Una sentencia judicial: el abstract of judgment crea un lien sobre los bienes raíces del deudor en el condado donde se registra, salvo los exentos de embargo (Código de Propiedad, sec. 52.001).
- El mechanic's lien de quien puso mano de obra o materiales en una construcción o reparación (sec. 53.021).
- El lien del HOA por cuotas sin pagar; el certificado de reventa debe mostrar lo que se debe (sec. 207.003).
Para la hipoteca se pide un estado de liquidación (payoff statement); el prestamista o servicer debe enviarlo a más tardar 7 días hábiles después de una solicitud por escrito, salvo casos como foreclosure (ejecución hipotecaria) o bancarrota (regla federal 1026.36). La TREC 20-19 pide pagar los liens con el dinero de la venta (párrafo 9B(4)) y pone su liberación a cargo del vendedor.
La póliza de título del dueño: Texas fija la prima
Según las preguntas frecuentes en español del Departamento de Seguros de Texas (TDI), la prima del seguro de título la establece el propio TDI, y todas las compañías de título cobran la misma prima, que ya incluye la búsqueda y el examen del título y el cierre.
Lo que sí cambia de una compañía a otra son los honorarios de plica (escrow fees) y otros cargos, y TDI recomienda revisarlos con cuidado. Usted puede elegir la compañía de título que quiera; no tiene que usar la que elija un agente o un prestamista.
¿Y quién paga la póliza? TDI dice que el comprador y el vendedor pueden negociarlo. En la TREC 20-19 se decide en el párrafo 6A, con una casilla para cada parte. La póliza del prestamista es aparte y, en la forma estándar, la paga el comprador.
El survey: quién lo paga depende de la casilla
El párrafo 6C de la TREC 20-19 da tres opciones para el survey (levantamiento topográfico), y solo se marca una:
- El vendedor entrega su survey existente con la declaración jurada T-47 (affidavit) o la declaración T-47.1 de TDI. Si la compañía de título o el prestamista no lo aceptan, otra casilla dice si el nuevo lo paga el vendedor o el comprador.
- El comprador puede obtener un survey nuevo a su costo.
- El vendedor paga un survey nuevo para el comprador.
Busque temprano el survey de cuando compró: si lo aceptan, nadie paga uno nuevo.
Taxes de la propiedad y cuotas del HOA: se prorratean
En Texas, por regla general, los taxes de la propiedad se deben al recibir la factura y no quedan morosos hasta el 1 de febrero del año siguiente (Código de Impuestos, sec. 31.02). Por eso la factura del año muchas veces sigue sin pagar al vender. El párrafo 13 de la TREC 20-19 prorratea los taxes del año, los intereses, las rentas y las cuotas periódicas regulares, como las del HOA, hasta la fecha de cierre.
En la práctica, el vendedor le da al comprador un crédito por la parte del año en que fue dueño, y el comprador paga la factura completa cuando llega.
- Certificado de impuestos. El recaudador debe emitirlo a quien lo pida, y el cargo no puede pasar de $10 por certificado (sec. 31.08). En la forma TREC lo paga el vendedor.
- Certificado de reventa del HOA. La asociación puede cobrar hasta $375 por la información de la subdivisión, que incluye ese certificado, o $75 por una actualización (Código de Propiedad, sec. 207.003). El anexo (addendum) del HOA, TREC 36-11, dice quién la paga y pone un tope a los cargos de transferencia que paga el comprador; el excedente lo paga el vendedor.
Comisiones del realtor y concesiones al comprador
Ninguna ley de Texas fija la comisión del realtor. El párrafo 12B de la TREC 20-19 dice que la compensación de los corredores (brokers) es totalmente negociable. Cada parte le paga a su corredor según el acuerdo escrito que firmó, como el contrato de listado (listing agreement) del vendedor.
El párrafo 12B(1) es una casilla opcional para que el vendedor cubra, con una cantidad o un porcentaje del precio, lo que el comprador le debe a su corredor. Si no la marca, no aceptó pagar al agente del comprador en ese contrato. Si piensa vender sin agente, lea vender su casa sin realtor en Texas.
La concesión del vendedor (seller concession) es otra cosa. En el párrafo 12A(1)(b), el vendedor acepta pagar hasta una cantidad escrita de los gastos del comprador. No puede usarse para comisiones y sale directo de lo que a usted le queda.
¿Qué es el closing statement? Quién paga qué y cómo calcular su neto
El closing statement (hoja de cierre) es la cuenta final de la venta: el precio, cada gasto, cada crédito y lo que recibe cada parte. Lo entrega el agente de cierre, muchas veces la compañía de título. Si el comprador usa un préstamo, ese agente debe darle al vendedor su propia Closing Disclosure a más tardar el día del cierre (regla federal 1026.19, en inglés).
| Gasto | Normalmente lo paga (TREC 20-19) | Dónde se fija |
|---|---|---|
| Pago y liberación de su hipoteca | Vendedor | Párrafo 12A(1)(a) |
| Certificados de impuestos | Vendedor | Párrafo 12A(1)(a); tope de $10 en la sec. 31.08 |
| Póliza de título del dueño | Vendedor o comprador, según la casilla | Párrafo 6A; prima fijada por TDI |
| Póliza de título del prestamista | Comprador | Párrafo 12A(2) |
| Escrow fee | Mitad y mitad | Párrafo 12A |
| Survey | Según la opción marcada | Párrafo 6C |
| Taxes de la propiedad del año | Se prorratean por los días de cada dueño | Párrafo 13 |
| Comisiones | Quien las aceptó pagar | Contrato de listado; párrafo 12B |
Para estimar lo que le queda, tome el precio y reste lo que falta de su hipoteca, las comisiones que aceptó, su parte del escrow y del título, cualquier concesión y su parte de los taxes y cuotas del año. Ya con contrato, pida a la compañía de título un estimado del vendedor (seller's estimate) con cada línea.
Antes de tener contrato, puede hacer sus cuentas con la calculadora de ganancia neta.
Los gastos de venta y sus impuestos ante el IRS
La Publicación 523 del IRS (Selling Your Home, disponible en inglés) resta del precio de venta los gastos de venta, como la comisión del agente, la publicidad y los honorarios legales. El resultado es la "cantidad realizada" (amount realized); al restarle su base ajustada, se obtiene la ganancia o la pérdida.
Si fue dueño de la casa y vivió en ella como su vivienda principal al menos 24 meses de los 5 años antes de la venta, y cumple las demás condiciones de la publicación, puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 para un matrimonio que declara en conjunto.
Guarde su closing statement: es el registro de esos gastos. Un contador (CPA) puede decirle cómo se aplican a su caso. Si la casa fue heredada, la base es otra; vea impuestos de una casa heredada en Texas.
¿Quién paga los gastos de cierre en una venta al contado (cash)?
En una venta al contado también decide el contrato, con el párrafo 12 como punto de partida. Lo que cambia es la lista: salen los costos del préstamo del comprador y la póliza del prestamista, pero quedan el título, el escrow y el registro. Si la casa necesita reparaciones, la guía sobre cómo vender una casa tal como está en Texas explica los avisos que la ley sí exige.
Cash Home Advisors compra casas en Texas en efectivo. Pagamos todos los gastos de cierre y podemos cerrar en 7 a 14 días. Su hipoteca y su parte de los taxes del año salen del precio de venta en la compañía de título, porque son deudas suyas, no gastos de cierre. Pida una oferta o vea dónde compramos casas en Texas.
El índice del estado está en la página de Texas. Si hay taxes atrasados en la cuenta, vea vender una casa con impuestos atrasados.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor tiene que pagar los gastos de cierre del comprador en Texas?
Ninguna ley lo exige. La forma TREC 20-19 tiene un espacio en el párrafo 12A(1)(b) donde el vendedor puede aceptar aportar hasta una cantidad fija a los gastos del comprador. Si ese espacio queda vacío, cada parte paga lo que el párrafo 12 le asigna.
¿Puedo conseguir una póliza de título más barata en Texas?
No en la prima. El Departamento de Seguros de Texas fija la prima del seguro de título, y todas las compañías cobran lo mismo por la misma póliza. Los honorarios de plica (escrow) y otros cargos sí pueden variar, y usted puede elegir la compañía de título que quiera.
¿Quién paga el escrow fee en Texas?
En la forma TREC 20-19, el vendedor y el comprador pagan cada uno la mitad del escrow fee, salvo que acuerden otra cosa en el contrato.
¿Los taxes prorrateados son un gasto de cierre?
No exactamente. El prorrateo reparte los taxes del año según los días en que cada uno fue dueño. Como la factura del año muchas veces no está pagada al cerrar, la parte del vendedor suele aparecer como un crédito al comprador.
¿Hay gastos de cierre en una venta al contado (cash)?
Sí. En una venta al contado salen los costos del préstamo del comprador y la póliza del prestamista, pero quedan el título, el escrow y el registro, y el contrato dice quién paga cada uno. Su hipoteca y su parte de los taxes del año salen del precio de venta.
Fuentes
- Texas Real Estate Commission, One to Four Family Residential Contract (Resale), TREC No. 20-19
- Texas Real Estate Commission, Addendum for Property Subject to Mandatory Membership in a Property Owners Association, TREC No. 36-11
- Departamento de Seguros de Texas, Preguntas frecuentes sobre el seguro de título
- Texas Tax Code, Chapter 31 (Sec. 31.02 delinquency date; Sec. 31.08 tax certificates)
- Texas Property Code, Chapter 207 (Secs. 207.002 and 207.003, HOA resale certificates)
- IRS Publication 523, Selling Your Home
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador de Texas sobre su caso.