Compramos casas en Deer Park, TX
El código de Deer Park enumera normas mínimas que toda casa debe cumplir, desde la losa hasta las tejas y el patio. Si la suya no las cumple, o se le juntaron las cuentas, todavía la puede vender tal como está.
- Cierre en 7 a 14 días
- Pagamos todos los gastos de cierre
- Venda tal como está, sin reparaciones
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Las normas mínimas de Deer Park para una casa
Deer Park fija normas mínimas para que cualquier edificio de la ciudad se pueda seguir usando. Entre ellas:
- La losa de concreto debe estar firme y sin grietas; los pisos sobre pilotes deben estar nivelados y sin pudrición ni termitas.
- El techo no puede estar hundido ni gotear, y ningún techo puede tener más de dos capas de tejas.
- Las ventanas que abren necesitan mosquitero, y las entradas y estacionamientos deben ser de una superficie dura aprobada.
- El patio debe tener buen drenaje y estar libre de hierba alta, basura y escombros.
Un edificio que no cumple una o más normas puede declararse deficiente. Entonces el oficial de construcción escribe al dueño, ocupante, arrendatario y acreedor hipotecario que aparecen en los registros de impuestos y de medidores de agua de la ciudad, con una orden de desalojar, desalojar y reparar, o desalojar y demoler, y da un plazo razonable que no pasa de 30 días.
Las molestias públicas tienen su propio capítulo en el código. El oficial de salud investiga las quejas y, si el dueño no cumple dentro de los siete días siguientes al aviso, la ciudad puede hacer el trabajo y cobrárselo al dueño. El aviso se le da al dueño por escrito, en una carta a la dirección que aparece en el distrito de tasación. Solo si no se le puede entregar en persona, la ciudad puede publicarlo o pegarlo en la propiedad. El costo se vuelve un gravamen registrado con el secretario del condado, al que solo superan los gravámenes de impuestos y de mejoras de calles, y genera intereses.
Depósitos de agua, cortes y día de basura
Los cargos de agua y drenaje vencen el primer día del mes siguiente al periodo facturado. Si para el día 20 siguen sin pagarse, el atraso se suma al recibo actual junto con un cargo por pago tardío. La falta de pago puede traer la desconexión y una cuota de reconexión, con una cuota aparte si se reconecta fuera del horario entre semana de 8 a. m. a 5 p. m., y dos meses sin pagar traen el corte más un depósito adicional.
Quien pide servicio residencial por primera vez paga un depósito, pero la ciudad lo perdona a quien demuestre que no tuvo pagos atrasados de agua o drenaje durante al menos 12 meses en los últimos dos años, y lo devuelve si se pide después de un año de recibos pagados a tiempo. El agua cortada por vacaciones se vuelve a abrir a petición del cliente, una vez pagados los cargos pendientes y una cuota de reconexión.
Las bolsas se sacan detrás de la banqueta antes de las 8:00 a. m. del día de recolección, no antes de las 6:00 p. m. de la tarde anterior, y nunca dentro de una zanja abierta. Los desechos se recogen cada semana en un horario aparte de la basura de la casa. Las ramas se cortan a cuatro pies o menos y se apilan detrás de la banqueta, y ninguna bolsa o bulto puede pesar más de 50 libras, aunque las estufas, refrigeradores, muebles y otros aparatos grandes quedan fuera de ese límite.
Riesgo de inundación y la declaración del vendedor
El administrador municipal de Deer Park, o la persona que él designe, es el administrador de llanuras inundables de la ciudad. En la cuenca de Armand Bayou, el Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris lista dos proyectos en conjunto con la ciudad, uno de ellos el estanque de detención pluvial Delo-Elaine.
La herramienta educativa de mapas de inundación del condado de Harris explica el riesgo sin rodeos: una estructura dentro de la llanura de 100 años tiene por lo menos una probabilidad de 1 en 100 de inundarse cada año, y más de una en cuatro a lo largo de 30 años. Revíselo antes de firmar la declaración del vendedor. Para una casa de una vivienda, ese formulario de Texas pregunta si tiene seguro contra inundación, si la casa se ha inundado por una descarga de embalse o por una inundación natural, y si alguna parte del lote está en una llanura de 100 años, una de 500 años, un cauce de alivio o un embalse.
Impuestos, plazos de ejecución y herencias pequeñas
El Distrito Central de Tasación de Harris valúa las casas de Deer Park. El directorio del Contralor muestra que la Oficina de Impuestos del Condado de Harris cobra para Deer Park ISD, pero no incluye a la Ciudad de Deer Park, así que revise el recaudador que aparece en cada estado de cuenta. El condado no tiene sucursal de impuestos en Deer Park; dos quedan en Pasadena, sobre Spencer Hwy y N. Richey.
Si se atrasa con la hipoteca, la ley de Texas obliga al administrador del préstamo a mandarle por correo certificado un aviso que le da por lo menos 20 días para ponerse al corriente antes de anunciar cualquier venta. La venta por ejecución es una subasta pública el primer martes del mes, de 10 a. m. a 4 p. m., en el lugar que designe la corte de comisionados. En el condado de Harris es el mismo lugar que usan las subastas por impuestos.
Cuando fallece un dueño de Deer Park, la sucesión se lleva en el condado donde vivía. Si no hubo testamento, puede servir una declaración jurada de herencia pequeña cuando hayan pasado 30 días, no haya una solicitud pendiente ni concedida para nombrar un representante personal, y los bienes, sin contar la residencia principal y los bienes exentos, no pasen de $75,000, y el juez aprueba la declaración presentada. Si la residencia es el único inmueble de la sucesión, su título puede pasar con la declaración, que se debe registrar en los registros de escrituras del condado donde está la residencia.
El directorio de cortes de paz del condado no muestra ningún juzgado en Deer Park. Las cortes del Precinto 8 están en el 7330 Spencer Highway en Pasadena y el 16603 Buccaneer en Houston; la corte que aparece en sus papeles es la que le corresponde.
Venderle a nosotros su casa en Deer Park
Puede vender su casa en Deer Park tal como está, sin hacer reparaciones. Nosotros pagamos todos los gastos de cierre y podemos cerrar en 7–14 días. Compártanos pronto cualquier aviso de la ciudad, recibo de agua atrasado o carta de incumplimiento.
Conozca cómo funciona venderle a nosotros, revise las casas que compramos en el área de Houston o empiece con la dirección de su casa en Deer Park.
Oficinas locales de esta zona
- Distrito Central de Tasación de Harris (Harris Central Appraisal District)
- Contralor de Texas: directorio del condado de Harris
- Oficina de Impuestos del Condado de Harris (Harris County Tax Office): sucursales
- Oficina de Impuestos del Condado de Harris (Harris County Tax Office): subastas por impuestos
- Código de Deer Park, capítulo 18, artículo II (edificios deficientes)
- Código de Deer Park, capítulo 38 (molestias públicas)
- Código de Deer Park, capítulo 106, artículo II (agua y drenaje)
- Código de Deer Park, capítulo 90 (desechos sólidos)
- Código de Deer Park, capítulo 46, artículo II (prevención de daños por inundación)
- Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris: cuenca de Armand Bayou
- Herramienta educativa de mapas de inundación del condado de Harris
- Código de Propiedad de Texas, capítulo 5 (declaración del vendedor)
- Código de Propiedad de Texas, capítulo 51 (ventas por ejecución hipotecaria)
- Código de Sucesiones de Texas, capítulo 33 (jurisdicción territorial)
- Código de Sucesiones de Texas, capítulo 205 (declaración jurada de herencia pequeña)
- Cortes de Paz del Condado de Harris: ubicaciones
- Cortes de Paz del Condado de Harris: mapa de cortes
Códigos postales donde compramos: 77536
Preguntas Frecuentes
¿Deer Park me puede obligar a arreglar una losa agrietada antes de vender?
Las normas mínimas de la ciudad piden una losa firme y sin grietas, y un edificio que no cumple puede declararse deficiente con una orden de reparar o demoler. Aun así, nos puede vender la casa tal como está.
¿La Oficina de Impuestos del Condado de Harris cobra los impuestos de la ciudad de Deer Park?
El directorio del Contralor para el condado de Harris incluye a Deer Park ISD entre las entidades que cobra el condado, pero no a la Ciudad de Deer Park. Revise el recaudador impreso en cada estado de cuenta.
¿Con cuánto aviso cuento antes de una ejecución hipotecaria de mi casa en Deer Park?
El administrador del préstamo debe darle por lo menos 20 días para ponerse al corriente por correo certificado, y el aviso de venta debe salir al menos 21 días antes de la venta del primer martes.
Mi papá o mi mamá falleció sin testamento. ¿Necesitamos una sucesión completa para vender?
No siempre. Puede servir una declaración jurada de herencia pequeña si pasaron 30 días, no hay una solicitud pendiente ni concedida para nombrar un representante personal y los bienes, fuera de la residencia y lo exento, no pasan de $75,000. El juez la tiene que aprobar.
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